Aluguel de imóveis na reforma tributária: quando a pessoa física passa a pagar IBS e CBS

Quem vive de aluguel quer saber uma coisa antes de qualquer outra: vou pagar o imposto novo? A resposta depende, principalmente, de quantos imóveis a pessoa tem alugados e de quanto ela recebe por ano com isso. Para quem tem um ou dois imóveis, a conta quase nunca muda. Para quem administra uma carteira maior, a situação pode mudar de forma concreta.

A reforma tributária trouxe dois novos tributos sobre o consumo, o IBS e a CBS, que substituem a maior parte dos impostos atuais sobre bens e serviços. A Lei Complementar 214, de 16 de janeiro de 2025, é a lei que regulamenta esses tributos. Ela criou critérios objetivos para decidir quando a pessoa física que aluga imóveis passa a ser contribuinte, ou seja, quando ela mesma precisa apurar e recolher esses tributos sobre o aluguel.

Este texto explica essas regras em linguagem simples, mostra um exemplo ilustrativo, aponta os cuidados que costumam ser esquecidos e indica o que o proprietário pode fazer desde já.

A regra geral: pessoa física, em regra, não é contribuinte

O IBS e a CBS incidem sobre atividades econômicas. A pessoa que aluga um imóvel de forma ocasional, ou que tem uma ou duas propriedades para renda, normalmente fica fora desse regime. Ela continua tratando o aluguel como tratava antes, sem apurar IBS e CBS sobre as receitas de locação.

Mas a própria lei reconhece que existe um ponto em que a carteira de imóveis deixa de ser um patrimônio pessoal e passa a funcionar como uma atividade econômica. Esse ponto está no art. 251, § 1º, da LC 214/2025, que traz as exceções à regra geral. É nesse dispositivo que estão os critérios que interessam ao proprietário.

Os dois critérios do art. 251: ambos precisam acontecer juntos

Pelo art. 251, § 1º, inciso I, da LC 214/2025, a pessoa física passa a ser contribuinte na locação quando, no ano-calendário anterior, acontecem simultaneamente duas situações:

1. a receita total com locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis passa de R$ 240.000; e
2. as operações envolvem mais de três imóveis distintos.

Os dois critérios são cumulativos: os dois limites precisam ser ultrapassados ao mesmo tempo. Quanto à contagem dos imóveis, a redação da lei é expressa ao falar em "mais de 3 (três) bens imóveis distintos". Assim, quem tem exatamente três imóveis alugados não atende a esse critério, mesmo que a receita seja alta.

Vale notar também que o critério de imóveis conta propriedades distintas, não contratos. Um mesmo imóvel alugado para duas pessoas, em momentos diferentes, conta como um só para essa finalidade.

Por que o IPCA importa

O valor de receita do art. 251 é atualizado mensalmente pelo IPCA, ou pelo índice que vier a substituí-lo, conforme o § 5º do mesmo artigo. Isso quer dizer que o limite de R$ 240 mil de um ano pode ser diferente do limite do ano seguinte. Quem faz a conta de cabeça com o número de 2025 pode chegar a uma conclusão errada sobre o ano atual. Por isso, a comparação deve ser feita com o valor vigente no momento da apuração, e não com um número antigo guardado em uma planilha.

Quando o enquadramento pode acontecer no próprio ano

A regra do ano anterior tem uma exceção importante, prevista no art. 251, § 2º, inciso II. Se a receita de aluguel do ano em curso ultrapassar o limite em mais de 20%, a pessoa física pode passar a ser contribuinte já naquele mesmo ano, sem esperar a virada do calendário.

Com o limite de R$ 240 mil, esse patamar de 20% corresponde a R$ 288 mil. Ou seja, um proprietário que, em outubro, já recebeu o equivalente a mais de R$ 288 mil em aluguéis pode ser enquadrado ainda neste ano, observadas as demais condições da lei e o valor atualizado do limite.

Exemplo hipotético

Os números abaixo são ilustrativos e servem apenas para mostrar como a regra funciona. Eles não representam um caso real.

Imagine um empresário aposentado que tem 4 salas comerciais e 2 apartamentos alugados. Suponha que, somadas todas as locações, a receita anual seja de R$ 360 mil.

• A receita (R$ 360 mil) está acima de R$ 240 mil: primeiro critério atendido.
• Ele tem 6 imóveis distintos alugados, mais de três: segundo critério atendido.

Como os dois critérios foram atendidos, nesse exemplo ele seria contribuinte do IBS e da CBS sobre as locações. Agora compare com dois casos que não se enquadram:

• Uma pessoa com R$ 300 mil de receita, mas apenas 3 imóveis alugados, não atende ao segundo critério. Continua fora do regime.
• Uma pessoa com 5 imóveis, mas receita de R$ 200 mil, não atende ao primeiro critério. Também continua fora.

Os três casos mostram que a conta precisa olhar os dois limites ao mesmo tempo.

O que muda para quem for contribuinte

Se a pessoa física ultrapassar os dois critérios, ela passa a ter alguns benefícios específicos na apuração, que merecem atenção.

Redução de 70% das alíquotas na locação. A lei prevê que as alíquotas de IBS e CBS sejam reduzidas em 70% nas operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis. A redução está no parágrafo único do art. 261 da LC 214/2025; o caput do mesmo artigo prevê redução de 50% para as demais operações com imóveis. O valor efetivo a pagar ainda depende das alíquotas que o governo fixa e de regras de regulamentação, por isso não é possível calcular o tributo final só com a lei.

Redutor social de R$ 600 por mês, por imóvel residencial. Na locação residencial, o art. 260 permite deduzir da base de cálculo o valor de R$ 600 por mês para cada imóvel. Esse abatimento é atualizado pelo IPCA e tem como limite o próprio valor da base de cálculo, ou seja, ele não pode gerar uma base negativa. Esse benefício não se aplica à locação comercial, como salas e lojas, que ficam de fora desse redutor.

Locação por temporada. Contratos de locação de imóvel residencial por até 90 dias ininterruptos, quando se enquadram nas condições da lei, seguem o regime de hotelaria previsto no art. 253. Nesse caso, o tratamento é diferente do aluguel tradicional, e o redutor e a redução de 70% não são aplicados da mesma forma. Quem trabalha com temporada precisa conferir essa regra com atenção, porque ela muda bastante a conta.

Contratos antigos: o regime de transição do art. 487

Para os contratos firmados até a publicação da lei, a LC 214/2025 criou um regime de transição opcional no art. 487. Ele permite que o locador recolha IBS e CBS de 3,65% sobre a receita bruta recebida, sem direito a créditos. A ideia é preservar contratos por prazo determinado que já estavam em vigor e foram negociados sem a nova tributação em mente.

Esse regime vale para contratos por prazo determinado firmados até a data de publicação da lei (16 de janeiro de 2025). A data de assinatura precisa ser comprovável, por exemplo por firma reconhecida ou assinatura eletrônica, e a lei traz exigências diferentes para contratos residenciais e não residenciais, detalhadas no § 1º do art. 487. Os aspectos operacionais dependem também das regras de regulamentação, que devem ser consultadas antes de qualquer decisão.

Para contratos não residenciais, a adesão dependia de registro do contrato no Registro de Imóveis ou no Registro de Títulos e Documentos até 31 de dezembro de 2025, ou da sua disponibilização à Receita Federal e ao Comitê Gestor do IBS, nos termos do regulamento. Nesses casos, o regime vale pelo prazo original do contrato. Como esse prazo de registro já passou, quem não o cumpriu deve analisar com cuidado a situação de cada contrato antes de presumir qualquer alternativa.

Para contratos residenciais, o regime vale pelo prazo original do contrato ou até 31 de dezembro de 2028, o que ocorrer primeiro. Aqui, além da firma reconhecida ou da assinatura eletrônica, a lei admite comprovar a data do contrato pelo pagamento do aluguel até o último dia do mês seguinte ao primeiro mês do contrato.

Riscos e cuidados

Alguns erros aparecem com frequência entre proprietários que começam a se preocupar com a reforma:

• Achar que todo locador paga IBS e CBS. A regra geral não muda para quem está abaixo dos dois limites. O enquadramento depende de uma conta específica, feita com os dados reais do ano.
• Esquecer o IPCA ao comparar a receita com o limite. Os valores são atualizados, e a comparação deve usar o número vigente.
• Olhar apenas a receita e ignorar a quantidade de imóveis. Os dois critérios são cumulativos, e falhar em um deles afasta o enquadramento.
• Contar contratos em vez de imóveis. O critério de imóveis é de propriedades distintas.
• Assinar contratos novos sem cláusula sobre os novos tributos. Se o locador passar a ser contribuinte, o contrato deve dizer como o valor do tributo será tratado, para evitar disputas com o inquilino.
• Confiar em números de blogs e comentários sem conferir a lei. Muitas análises circulam com valores e prazos antigos ou imprecisos. A lei consolidada, com as alterações da LC 227/2026, é a fonte que deve prevalecer.

Há também um cuidado com o inquilino. Se o locador for contribuinte, um inquilino que é empresa, no regime regular, pode aproveitar créditos de IBS e CBS sobre o aluguel. Isso pode mudar a forma como o valor é negociado, e vale tratar o assunto antes da renovação ou da assinatura do contrato, e não depois.

Passo a passo para o proprietário que aluga como pessoa física

1. Some a receita de aluguel do último ano, imóvel por imóvel. Inclua locação, cessão onerosa e arrendamento, e não apenas o valor que cai na conta corrente.
2. Conte os imóveis distintos alugados. Lembre que o critério é de imóveis, não de contratos.
3. Compare os dois limites juntos. A receita precisa estar acima do valor vigente e a quantidade de imóveis precisa ultrapassar o número previsto na lei.
4. Acompanhe o ano em curso. Uma receita que passe de 20% acima do limite pode antecipar o enquadramento para o mesmo ano.
5. Separe os contratos antigos dos novos. Contratos firmados até 16 de janeiro de 2025 podem ter direito ao regime de transição do art. 487, desde que atendam às condições da lei.
6. Se houver enquadramento, organize a apuração. Isso inclui o cadastro, a emissão dos documentos exigidos e o cálculo do tributo com a redução de 70% e, nos imóveis residenciais, o redutor social de R$ 600 por mês por imóvel.
7. Compare com a holding. A decisão de manter os imóveis na pessoa física ou transferi-los para uma holding deve considerar não só o IBS e a CBS, mas também o Imposto de Renda e a tributação de lucros e dividendos.

Holding ou pessoa física: uma conta caso a caso

A holding que aluga imóveis é contribuinte do IBS e da CBS, independentemente do tamanho da carteira. A pessoa física que está abaixo dos limites não é. Essa diferença muda a conta, mas não decide sozinha.

Em algumas famílias, manter parte dos imóveis na pessoa física pode ser mais vantajoso do ponto de vista do IBS e da CBS, mesmo que o Imposto de Renda seja maior. Em outras, a holding continua compensando por causa da organização do patrimônio, da sucessão e da forma como os lucros são distribuídos. Não existe uma resposta única, e a comparação precisa ser feita com números reais, levando em conta o tamanho da carteira, a receita de cada imóvel e os objetivos da família.

Perguntas frequentes

Quem aluga um imóvel vai pagar IBS e CBS?

Em regra, não. A pessoa física só passa a ser contribuinte na locação quando, no ano anterior, a receita de aluguel ultrapassa R$ 240 mil (valor atualizado pelo IPCA) e as operações envolvem mais de três imóveis distintos. Os dois critérios precisam acontecer juntos. Para quem tem um ou dois imóveis, em geral, não há mudança nessa frente.

Qual é a redução para aluguel?

A LC 214/2025 prevê redução de 70% nas alíquotas de IBS e CBS nas operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis, conforme o parágrafo único do art. 261. O tributo final depende das alíquotas que forem fixadas e das regras de regulamentação.

O que é o redutor social do aluguel?

É um abatimento de R$ 600 por mês, por imóvel residencial, que pode ser deduzido da base de cálculo do tributo. O valor é atualizado pelo IPCA e não pode fazer a base ficar negativa. Não se aplica à locação comercial.

Se eu for contribuinte, o inquilino ganha alguma coisa?

Depende do tipo de inquilino. Se o locador for contribuinte e o inquilino for uma empresa que está no regime regular do IBS e da CBS, essa empresa pode aproveitar créditos sobre o valor do aluguel. Isso costuma mudar a negociação do preço, e por isso o tema deve aparecer no contrato.

Meu contrato antigo continua do jeito que está?

Depende da data de assinatura, do tipo de imóvel e do prazo do contrato. Contratos por prazo determinado firmados até 16 de janeiro de 2025 podem ter acesso ao regime de transição do art. 487, com a alíquota de 3,65% sobre a receita bruta, sem créditos. As condições e prazos de adesão precisam ser conferidos caso a caso, porque variam conforme o tipo de locação.